Wird Eigentum wieder zur Vorsorge?

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Nach Jahren steigender Finanzierungskosten, hoher Baupreise und wirtschaftlicher Unsicherheit scheint Bewegung in den Markt für Anlage- und Vorsorgewohnungen zu kommen. Das Interesse nimmt wieder zu. Doch für wen kann eine Immobilie als langfristige Vorsorge tatsächlich sinnvoll sein?

Wer heute bereits mit Immobilien vorsorgt:

• Menschen, die ihre Altersvorsorge ergänzen möchten und langfristig Vermögen aufbauen wollen.
• Frauen, die ihre finanzielle Absicherung selbst in die Hand nehmen, etwa um mögliche Einkommens- und Pensionslücken langfristig auszugleichen.
• Eltern, die heute bereits an den Wohnraumbedarf ihrer Kinder denken und Eigentum zunächst vermieten, um es später innerhalb der Familie nutzen zu können.
• Langfristig orientierte Anleger*innen, die Immobilien als Ergänzung zu anderen Anlageformen betrachten.
• Menschen mit entsprechendem Eigenkapital und stabilem Einkommen, die eine Finanzierung auch dann tragen können, wenn eine Wohnung zeitweise leer steht oder unerwartete Kosten entstehen.

Dabei gilt: Eine Vorsorgewohnung ist kein schnelles Investment. Sie ist vielmehr eine langfristige Entscheidung, bei der Finanzierung, Vermietbarkeit, laufende Kosten, Steuern und die persönliche Lebensplanung zusammenspielen.

Warum Eigentum wieder interessanter werden könnte

Weniger Neubau bedeutet ein begrenzteres Angebot, während insbesondere in wachsenden Städten weiterhin Wohnraum benötigt wird. Zugleich haben sich die Mieten in vielen Bereichen anders entwickelt als die Kaufpreise. Für langfristig orientierte Käufer*innen rückt damit wieder stärker die Frage in den Mittelpunkt, ob sich eine Wohnung nachhaltig und zuverlässig vermieten lässt.

Die Entscheidung sollte allerdings nicht allein anhand einer attraktiven Bruttorendite getroffen werden. Entscheidend ist, was nach Finanzierung, Steuern, Betriebskosten, Rücklagen, Instandhaltung und möglichen Leerstandszeiten tatsächlich übrig bleibt.

Und weil es immer ums Geld geht...

"Erst die Finanzierung, dann die Wohnung!", betont Helmut Dietler, Vorstand der ViennaEstate Immobilien AG. Und ergänzt: "Ein häufiger Fehler beginnt bereits bei der Reihenfolge. Eine interessante Wohnung wird entdeckt, vielleicht sogar emotional ins Auge gefasst, und erst danach folgt das Gespräch mit der Bank.Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: Zuerst sollte geklärt werden, welcher finanzielle Rahmen langfristig tragbar ist. Erst danach beginnt die Suche nach der passenden Immobilie."

Folgende Kriterien sind ausschlaggebend:

• Eigenkapital
• Einkommen
• monatliche Belastbarkeit
• Kreditlaufzeit &
• Zinssatz

Auch die Frage, wie eine Bank zukünftige Mieteinnahmen in ihrer Kalkulation berücksichtigt, kann für die Finanzierung relevant sein.

Eine Immobilie, die nur unter optimalen Voraussetzungen funktioniert, ist für die langfristige Vorsorge wenig geeignet. Die Kalkulation sollte daher ausreichend Spielraum für Reparaturen, Leerstand, unerwartete Ausgaben oder Veränderungen der Finanzierung enthalten.

Lage bleibt entscheidend, aber nicht nur die Adresse

Ist die Finanzierung geklärt, beginnt die eigentliche Immobiliensuche. Und hier gilt weiterhin einer der ältesten Grundsätze der Branche: Die Lage entscheidet wesentlich über die langfristige Vermietbarkeit.

Dabei geht es nicht nur um den Bezirk oder eine bekannte Adresse. Öffentliche Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Schulen, Freizeitmöglichkeiten und die unmittelbare Umgebung können ebenso entscheidend sein.

Auch der Grundriss spielt eine große Rolle. Kompakte Zwei- und Dreizimmerwohnungen sprechen häufig einen breiteren Kreis potenzieller Mieter*innen an als Wohnungen mit schwierigen Raumaufteilungen oder sehr großen Flächen.

Hinzu kommen Kriterien, deren Bedeutung in den kommenden Jahren eher steigen dürfte: Energieeffizienz, Heizsystem, Beschattung, Freiflächen, Barrierefreiheit oder Möglichkeiten zur Kühlung. Wer eine Wohnung für mehrere Jahrzehnte kauft, sollte deshalb nicht nur fragen, ob sie heute gut vermietbar ist, sondern auch, ob sie den Anforderungen von morgen entspricht.

Mit der Wohnung kauft man auch das Haus

Gerade bei Bestandsimmobilien kann der Blick auf die Wohnung allein zu kurz greifen. Denn mit dem Wohnungseigentum wird gleichzeitig ein Anteil an einem gesamten Gebäude erworben.

• Wie ist der Zustand des Hauses?
• Welche Sanierungen wurden bereits durchgeführt?
• Wie hoch ist die Rücklage?
• Stehen größere Investitionen an?
• Müssen Dach, Fassade, Leitungen, Fenster oder technische Anlagen in den kommenden Jahren erneuert werden?

Solche Fragen können die tatsächliche Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen. Ein günstiger Kaufpreis verliert schnell an Attraktivität, wenn kurz nach dem Erwerb größere Investitionen auf die Eigentümergemeinschaft zukommen.

Rechtliche Rahmenbedingungen nicht unterschätzen

Wer eine Wohnung zur Vermietung kauft, wird nicht nur Eigentümer*in, sondern auch Vermieter*in. Damit sind rechtliche Verpflichtungen verbunden. Bereits vor dem Kauf sollten deshalb unter anderem Grundbuch, Kaufvertrag, Wohnungseigentumsunterlagen, mögliche Belastungen sowie Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft geprüft werden. Bei einer geplanten Vermietung kommt zusätzlich das Mietrecht ins Spiel. Je nach Immobilie können unterschiedliche Bestimmungen für Mietzins, Befristung und Vertragsgestaltung gelten. Eine fachkundige Prüfung vor Kauf beziehungsweise Vermietung kann deshalb wesentlich günstiger sein als ein späterer Rechtsstreit.

Steuerliche Vorteile sind kein Selbstläufer

Auch steuerlich ist die Vorsorgewohnung komplexer, als der Begriff zunächst vermuten lässt. Einnahmen aus einer vermieteten Vorsorgewohnung sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gleichzeitig können Abschreibung, Finanzierungskosten und andere Aufwendungen die steuerliche Rechnung beeinflussen. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch umsatzsteuerliche Aspekte beziehungsweise ein Vorsteuerabzug relevant sein.

Besondere Bedeutung hat die sogenannte Liebhabereiprüfung. Bei der sogenannten kleinen Vermietung muss die Bewirtschaftung langfristig einen Gesamtüberschuss erwarten lassen. Für Vermietungen, die seit 2024 beginnen, wurde der maßgebliche Zeitraum auf grundsätzlich 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung beziehungsweise höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen verlängert.

Auch eine steuerlich attraktive Gestaltung sollte daher niemals der einzige Grund für einen Immobilienkauf sein. Die Wohnung muss wirtschaftlich langfristig funktionieren. Steuerliche Konsequenzen sollten idealerweise vor Vertragsabschluss mit einer Steuerberatung geklärt und anhand des konkreten Objekts berechnet werden.

Entscheidend ist die Nettobetrachtung
Vier Prozent Bruttorendite klingen zunächst besser als drei Prozent. Für die tatsächliche Qualität einer Vorsorgeimmobilie sagt diese einzelne Kennzahl jedoch wenig aus.

Relevant ist vielmehr die Gesamtrechnung:

Mieteinnahmen minus Finanzierung, nicht überwälzbare Kosten, Instandhaltung, Rücklagen, Steuern und Leerstandsrisiko.

Dazu kommt ein Faktor, der sich kaum in einer einzelnen Prozentzahl ausdrücken lässt: die langfristige Wertbeständigkeit des Objekts. Eine gut vermietbare Wohnung in einer gefragten Lage kann langfristig einen Sachwert darstellen und laufende Einnahmen erwirtschaften. Sie bindet allerdings Kapital, verursacht laufende Kosten und lässt sich nicht so schnell veräußern wie liquide Anlageformen. Deshalb sollte Immobilienvermögen in vielen Fällen eher ein Baustein einer breiteren Vermögensstrategie sein als die gesamte Vorsorge.

Fazit: Eigentum kann wieder interessanter werden – aber nicht jedes

Die veränderten Rahmenbedingungen machen Vorsorgeimmobilien wieder einen genaueren Blick wert. Ein knapperes Wohnungsangebot, eine weiterhin vorhandene Mietnachfrage und besser kalkulierbare Finanzierungen können die Ausgangslage für langfristig orientierte Käufer*innen verbessern. Das allein macht jedoch noch keine gute Vorsorgewohnung.

Wer mit Immobilien vorsorgen möchte, sollte die Reihenfolge richtig wählen: zuerst den finanziellen Rahmen festlegen, dann nach einem passenden Objekt suchen. Danach müssen Lage, Grundriss, Zustand des Gebäudes, Energieeffizienz, Vermietbarkeit sowie steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen gemeinsam betrachtet werden.

Denn bei einer Vorsorgeimmobilie entscheidet nicht der schnelle Kauf über den Erfolg. Entscheidend ist, ob die Rechnung auch in zehn, 20 oder mehr Jahren noch funktioniert.

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Kurz zusammengefasst: Vorsorge mit Immobilien

• Für wen ist eine Vorsorgewohnung interessant? Für Menschen, die langfristig Vermögen aufbauen und ihre Altersvorsorge ergänzen möchten, für Eltern, die Wohnraum für ihre Kinder sichern wollen, sowie für Anleger:innen, die Immobilien als Teil ihrer Vermögensstrategie sehen.
• Warum werden Vorsorgewohnungen wieder interessanter? Ein geringeres Neubauangebot, eine weiterhin vorhandene Nachfrage nach Mietwohnungen und besser kalkulierbare Finanzierungen verändern die Rahmenbedingungen.
• Was sollte zuerst geklärt werden? Zuerst sollte die Finanzierung inklusive Eigenkapital, Leistbarkeit und Reserven geklärt werden. Erst danach sollte die Suche nach einer passenden Immobilie beginnen.
• Welche Immobilien eignen sich besonders? Entscheidend sind vor allem Lage, Infrastruktur, ein gut vermietbarer Grundriss, der Zustand des gesamten Gebäudes und zunehmend auch Energieeffizienz und Ausstattung.
• Welche Kosten müssen berücksichtigt werden? Neben Kaufpreis und Finanzierung sollten laufende Kosten, Rücklagen, Instandhaltung, Steuern und mögliche Leerstände in die Kalkulation einfließen.
• Welche rechtlichen Aspekte sind wichtig? Vor dem Kauf sollten unter anderem Grundbuch, Kaufvertrag, Wohnungseigentumsunterlagen und mögliche Belastungen geprüft werden. Bei der Vermietung sind insbesondere die jeweils anwendbaren mietrechtlichen Regelungen, etwa zu Mietzins, Befristung und Vertragsgestaltung, relevant.
• Was ist steuerlich zu beachten? Mieteinnahmen sind steuerlich zu berücksichtigen. Je nach konkreter Gestaltung können unter anderem Abschreibung, Werbungskosten, Umsatzsteuer und die Liebhabereiregelung relevant sein. Bei der sogenannten kleinen Vermietung ist bei Beginn ab 2024 grundsätzlich ein Prognosezeitraum von 25 Jahren beziehungsweise höchstens 28 Jahren maßgeblich.
• Lohnt sich eine Vorsorgewohnung wieder? Das hängt nicht allein von der Bruttorendite ab. Entscheidend ist, ob die Immobilie nach Finanzierung, Steuern, laufenden Kosten, Rücklagen und möglichen Leerständen langfristig wirtschaftlich bleibt.

Kurz gesagt: Eigentum kann wieder ein interessanter Baustein der persönlichen Vorsorge sein. Entscheidend sind eine solide Finanzierung, die richtige Immobilie und eine realistische langfristige Gesamtrechnung.