Warum Wohnen plötzlich wieder leistbarer wirkt

Was die aktuellen Daten der Nationalbank wirklich bedeuten

Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine Achterbahnfahrt hingelegt: Zinswende, inflationsgetriebene Kostenexplosion, Unsicherheit – und mittendrin Käufer*innen, die sich fragen: „Soll ich jetzt kaufen? Warten? Oder lieber mieten?“

Die aktuelle Analyse der Österreichischen Nationalbank (OeNB) bringt etwas Ruhe in die Diskussion. Ihre neuesten Zahlen zeigen ein klares Bild: Wohnimmobilien werden zwar teurer, sind aber real – also nach Abzug der Inflation – günstiger geworden als noch vor wenigen Jahren. Ein Widerspruch? Keiner, wenn man genauer hinschaut.

Der kleine Unterschied zwischen Preis und Wert

Auf den ersten Blick steigen die Preise: Wohnungen und Häuser legten 2025 im Durchschnitt um 2,1 % zu. Das klingt nach einem klassischen Preisanstieg – wäre da nicht die Inflation von 3,8 %, die stärker zulegte als der Immobilienmarkt.

Das Ergebnis:

👉 Real sinken die Immobilienpreise.

Der Euro ist weniger wert, aber Immobilienpreise sind nicht in gleichem Maß nachgezogen. Für Käufer bedeutet das eine leichte Entspannung.

Ein Markt findet langsam zurück ins Gleichgewicht

Zwei Faktoren spielen den Suchenden in die Hände:

• Sinkende Kreditzinsen – Wohnen wird wieder finanzierbarer.
• Steigende Löhne – Käufer*innen können wieder mehr aus eigener Kraft stemmen.

Die OeNB spricht von einer „schrittweisen Stabilisierung“. Gleichzeitig bleiben aber regionale Unterschiede deutlich spürbar.

Wien tickt wie so oft anders: Warum?

Wien bleibt begehrt – aufgrund von Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Kultur, Universitäten und dem traditionell starken Miet- und Eigentumsmarkt. Selbst kleine Zinsänderungen wirken hier schneller.

Neubau vs. Altbau: Zwei Welten, ein Markt

Besonders deutlich zeigt sich der Wandel am Immobilienmarkt, wenn man neue und gebrauchte Eigentumswohnungen miteinander vergleicht. Während gebrauchte Wohnungen in den vergangenen Jahren regelrechte „Preisbeweger“ waren, reagierten sie nach der Zinswende 2022 besonders stark: In Wien rutschten ihre Preise um rund 9,4 %, im übrigen Österreich um etwa 6,5 % nach unten. Das liegt daran, dass Bestandsobjekte flexibler auf Veränderungen reagieren – ihre Preise sind nicht an aktuelle Baukosten oder laufende Projektkalkulationen gebunden und können daher schneller nachgeben, wenn sich das Finanzierungsumfeld verschärft.

Ganz anders der Neubau: Hier herrscht weiterhin eine fast stoische Preisstabilität. Teure Grundstücke, hohe Materialkosten und ambitionierte Gewinnerwartungen der Bauträger wirken wie ein Preisschild aus Beton – selbst wenn die Nachfrage kurzzeitig ins Stocken gerät, bewegen sich die Preise kaum nach unten.

Der Markt signalisiert damit klar: Bestandsimmobilien haben sich zu den heimlichen Gewinnern der aktuellen Marktphase entwickelt – beweglich, anpassungsfähig und für viele Käufer*innen derzeit die attraktivere Wahl.

Das zeigt:

👉 Käufer*innen orientieren sich stärker Richtung Bestandsimmobilien – sie sind derzeit das attraktivere Preis‑Leistungs‑Paket.

Fazit: Ein Markt in sanfter Erholung – kein Boom, kein Crash

Es wird wieder leichter für Käufer*innen – ohne dass Verkäufer*innen panisch werden müssen. Der Markt kühlt sich nicht ab, er ordnet sich neu: real günstigere Preise, mehr Bewegung im Bestand, stabile Neubaupreise, eine gesündere Nachfrage und ein Umfeld, das vielen erstmals seit Jahren wieder Mut macht. Ein idealer Zeitpunkt, den Markt wach zu beobachten – oder vielleicht sogar aktiv zu werden.