Befristete Mietverträge waren bisher ein bewährtes Mittel, um Immobilien flexibel zu bewirtschaften. Doch mit dem neuen Mietrechtspaket, das seit Januar 2026 gilt, weht ein rauerer Wind für Eigentümer*innen. Die gesetzlichen Hürden wurden deutlich verschärft, was die langfristige Planung und die Kontrolle über das eigene Eigentum erschwert.

Was bedeutet das genau?

Die staatliche Vorgabe hat die Mindestbefristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) von drei auf fünf Jahre heraufgesetzt. Für professionelle Vermieter*innen bedeutet das einen erheblichen Verlust an Flexibilität: Man bindet sich deutlich länger an eine Mieterpartei, ohne die Möglichkeit, das Objekt nach kürzerer Zeit für Eigenbedarf oder Sanierungen frei zu bekommen. Wer eine Wohnung neu vermietet, verliert für ein halbes Jahrzehnt den direkten Zugriff – ein Risiko, das bei schwierigen Mietverhältnissen schwer wiegen kann.

Was passiert bei bestehenden Mietverträgen?

Laufende Verträge bleiben vorerst unberührt, sobald ein Vertrag jedoch neu abgeschlossen oder aktiv verlängert wird, greift die neue 5-Jahres-Frist. Besonders kritisch: Auch bei einer stillschweigenden Verlängerung verlängert sich der Vertrag nun automatisch um fünf Jahre statt wie bisher um drei Jahre. Vermieter*innen müssen ihre Fristen-Termine also noch strenger überwachen, um nicht ungewollt in eine extrem lange Bindung zu rutschen.

Welche Mietverträge sind ausgenommen?

Für bestimmte Gruppen gibt es Ausnahmen, um den Verwaltungsaufwand nicht komplett ausufern zu lassen:

• Private Vermieter*innen: Wer nur eine einzelne Vorsorgewohnung besitzt und nicht als „Unternehmer“ gilt, darf weiterhin die 3-Jahres-Frist nutzen. Die Grenze zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist jedoch oft fließend und rechtlich riskant.
• Ein- und Zweifamilienhäuser: Diese fallen meist nicht unter das volle MRG, wodurch hier weiterhin mehr vertragliche Freiheit besteht.
• Kurzzeitmieten: Ferienwohnungen oder Gästeunterkünfte bleiben von den starren 5-Jahres-Fristen befreit, sofern sie klar als solche definiert sind.

Unser Fazit

Die Anhebung der Mindestbefristung auf fünf Jahre ist ein deutlicher Eingriff in die Dispositionsfreiheit von Vermieter*innen. Während das Gesetz mehr Stabilität für Mieterinnen und Mieter verspricht, erhöht es für Eigentümerinnen das Leerstandsrisiko und schränkt die Reaktionsfähigkeit auf Marktveränderungen ein. Vor jedem Neuabschluss ist nun eine noch genauere Prüfung der Mieter*innenbonität und des eigenen Vermieterstatus unerlässlich, um keine langfristigen Fehlentscheidungen zu treffen.