Leistbarer als gedacht: Was die aktuellen Marktdaten bedeuten

Die wichtigsten Fragen zum Thema:

• Warum sind Immobilien derzeit leichter finanzierbar?
• Werden Immobilienpreise künftig wieder steigen?
• Warum könnten Bestandswohnungen aktuell besonders interessant sein?

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. Nach einer langen Phase rasant steigender Preise hat sich die Leistbarkeit von Wohneigentum erstmals wieder verbessert. Das bedeutet jedoch nicht, dass Immobilien heute günstig wären. Im Gegenteil: Die Preise befinden sich weiterhin auf einem historisch sehr hohen Niveau.

→ Der entscheidende Unterschied liegt woanders: Die Einkommen der privaten Haushalte sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und haben einen Teil des Preisanstiegs aufgeholt.

→ Immobilien sind nicht billig geworden! Das ist die vielleicht wichtigste Erkenntnis.

Wer heute die Immobilienpreise betrachtet, darf sich nicht von den Schlagzeilen über Preisrückgänge täuschen lassen. Zwar sanken die Wohnimmobilienpreise zwischen dem dritten Quartal 2022 und Ende 2025 nominell um 3,3 Prozent. Real, also unter Berücksichtigung der Inflation, ergibt sich zwar ein deutlicherer Rückgang, doch das ändert nichts an der grundsätzlichen Ausgangslage:

Immobilien kosten heute deutlich mehr als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren. Von einem Preisverfall kann keine Rede sein. Vielmehr handelt es sich um eine Marktanpassung nach einer außergewöhnlichen Boomphase.

Warum Wohneigentum trotzdem wieder leistbarer wird

Die eigentliche Veränderung findet auf der Einkommensseite statt. Während die Immobilienpreise seit 2022 stagnierten oder moderat nachgaben, stiegen die nominellen Haushaltseinkommen laut OeNB um rund 19,5 Prozent. Dadurch verbesserte sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einkommen deutlich. Die sogenannte Price-to-Income-Ratio sank wieder auf das Niveau des Jahres 2016.

Anders formuliert: Nicht die Immobilien sind günstig geworden. Die Kaufkraft vieler Haushalte hat sich verbessert.

Für Käufer bedeutet das eine spürbar bessere Ausgangslage als noch vor wenigen Jahren, als Höchstpreise auf stagnierende Einkommen trafen.

Besonders interessant: der Bestandsmarkt

Auffällig ist, dass die stärksten Preisanpassungen bei gebrauchten Eigentumswohnungen zu beobachten waren. Gerade in Wien und in etablierten Wohnlagen ergaben sich dadurch Marktchancen, die es in den Boomjahren kaum gab. Besonders gefragt sind heute Objekte, die Entwicklungspotenzial bieten. Dazu zählen etwa Wohnungen in klassischen Gründerzeit- und Jahrhundertwendehäusern ebenso wie Gebäude, bei denen Sanierungen bereits durchgeführt wurden oder mittelfristig geplant sind.

Der Markt bewertet dabei zunehmend die langfristige Qualität einer Immobilie. Energieeffizienz, Instandhaltungszustand und moderne Gebäudestandards gewinnen gegenüber kurzfristigen Preistrends zunehmend an Bedeutung.

Warum die Preise langfristig wieder steigen werden

Während viel über sinkende Preise gesprochen wird, gerät eine andere Entwicklung häufig in den Hintergrund. Die Zahl der Baubewilligungen ist in Österreich massiv zurückgegangen. Zahlreiche Neubauprojekte wurden verschoben oder überhaupt nicht realisiert. Gleichzeitig sinken die Fertigstellungszahlen. Der Grund liegt auf der Hand: Höhere Baukosten, strengere Finanzierungsanforderungen und wirtschaftliche Unsicherheiten haben viele Projekte unrentabel gemacht. Für den Markt bedeutet das vor allem eines: Es kommt künftig weniger neuer Wohnraum hinzu.

Wenn die Nachfrage gleichzeitig wieder zunimmt, spricht vieles dafür, dass die derzeitige Marktberuhigung nicht von Dauer sein wird. Immobilien sind und bleiben ein knappes Gut, insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen und Ballungsräumen.

Fazit: Leistbarer, aber nicht billiger

Die aktuellen Marktdaten zeigen einen wichtigen Unterschied: Wohneigentum wird wieder leistbarer, weil die Einkommen gestiegen sind, nicht weil Immobilien plötzlich günstig geworden wären.Die Phase extrem niedriger Zinsen und nahezu unbegrenzter Finanzierungsmöglichkeiten hat den Markt über viele Jahre stark angeheizt. Heute ist die Finanzierung solider, die Nachfrage realistischer und der Markt deutlich rationaler.

Gleichzeitig sprechen die rückläufige Neubautätigkeit und das knapper werdende Angebot dafür, dass Wohnimmobilien langfristig ein wertstabiles Gut bleiben werden.

Wer bereits seit längerem über den Erwerb einer Immobilie nachdenkt, findet heute möglicherweise bessere Rahmenbedingungen vor als in den Hochpreisjahren 2021 und 2022. Denn selten trafen stabilisierte Preise auf höhere Einkommen und gleichzeitig auf die Aussicht auf ein künftig wieder knapperes Angebot.

Kurz zusammengefasst

• Wohneigentum ist in Österreich wieder deutlich leistbarer geworden.
• Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen liegt wieder auf dem Niveau von 2016.
• Gestiegene Einkommen und leicht gesunkene Kaufpreise verbessern die Finanzierungsmöglichkeiten.
• Besonders bei gebrauchten Eigentumswohnungen haben sich attraktive Kaufgelegenheiten ergeben.
• Sinkende Zinsen sorgen für eine Belebung des Immobilienmarktes.
• Gleichzeitig gehen Neubau, Baubewilligungen und Fertigstellungen deutlich zurück.
• Ein knapperes Angebot könnte in den kommenden Jahren wieder zu steigenden Immobilienpreisen führen.