Am 2. Mai 2025 wurden vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) 12 Maßnahmen des Budgetsanierungspakets in Begutachtung geschickt. Unter anderem sollen große Immobilientransaktionen über sogenannte Share Deals im Rahmen der Grunderwerbsteuer gerechter besteuert werden. Möglich wird das durch die Abschaffung von Umgehungsmöglichkeiten. Geplant ist weiters ein Zuschlag bei Grundstücksveräußerungen nach Umwidmungen (Umwidmungszuschlag in der Immo-ESt) sowie eine​ Anhebung der Stiftungseingangssteuern.

Die geplanten Änderungen im Immobilienbereich kurz zusammengefasst

• Die Regierung plant, die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims zu prüfen, um den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern.
• Ab dem 1. Juli 2025 sollen große Immobilientransaktionen über sogenannte Share Deals steuerlich effektiver erfasst werden. Hierzu wird eine Zusammenrechnung verbundener Erwerber*innen eingeführt, um Steuervermeidung zu verhindern. Das erwartete Mehraufkommen beträgt EUR 200 Millionen.
• Gewinne aus Widmungen, zum Beispiel die Umwidmung von Grundstücken in Bauland, sollen noch 2025 steuerlich effektiver erfasst werden. Diese Regelung gilt für alle juristischen und natürlichen Personen, darunter Privatpersonen, Unternehmen, Vereine und Körperschaften öffentlichen Rechts.
• Abschaffung des Vorsteuerabzugs für Luxusimmobilien.
• Ausweitung des Reverse-Charge-Systems auf Grundstücke im Rahmen der Umsatzsteuer.
• Effektivere Ausgestaltung der Wegzugsbesteuerung.

Die Immobilienbranche ist not amusedDie geplanten steuerlichen Maßnahmen stoßen auf massive Kritik. Der vorgesehene Umwidmungszuschlag bei Baulandumwidmungen sowie die Neuregelung der Grunderwerbsteuer bei Umgründungen bedeuten eine erhebliche zusätzliche finanzielle Belastung für Projektentwickler*innen, Verkäufer*innen und Immobiliengesellschaften.

Der Druck auf die österreichische Immobilienbranche nimmt massiv zu

Der ohnehin hohe Druck auf geplante Transaktionen und Projekte wird dadurch weiter verschärft. Hinzu kommt ein erheblicher administrativer Mehraufwand: Jede Anteilsübertragung und Transaktion müsste künftig auf Grunderwerbsteuerpflicht geprüft werden – mit potenziell ähnlichen Effekten wie bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer 2008, als der Verwaltungsaufwand den Steuerertrag überstieg. Die Umsetzung geplanter Projekte könnte dadurch signifikant erschwert werden. Aufzuhalten werden diese Maßnahmen aber wohl nicht mehr zu sein.