Bestand ist keine Notlösung, sondern Ressource.

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Der Wiener Wohnungsneubau verliert an Tempo, während die Stadt weiter wächst. Gleichzeitig sind Boden, Grünraum und bebaubare Flächen endlich. Die Antwort darauf kann nicht lauten, einfach immer weiterzubauen. Wien muss stärker nutzen, was längst da ist: seinen Gebäudebestand.

Die aktuellen Zahlen zum Wiener Wohnungsneubau geben zu denken. Laut dem dritten Quartalsupdate 2026 des österreichischen Neubauberichts von Exploreal im Auftrag der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien könnten 2027 in Wien weniger als 10.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Besonders stark betroffen ist dem Bericht zufolge der gewerbliche Mietwohnungsbau: Nach 2.505 für 2026 erwarteten Einheiten sind für 2027 zum derzeitigen Erhebungsstand lediglich 494 angekündigt.

→Damit stellt sich eine Frage, die weit über die aktuelle Neubaukrise hinausgeht: Wo soll der Wohnraum der Zukunft in Wien eigentlich entstehen?

Denn der Bedarf wird nicht verschwinden. Wien hat 2023 erstmals seit 1910 wieder die Marke von zwei Millionen Einwohner*innen überschritten. Laut der aktuellen Bevölkerungsprognose der Stadt könnte die Bevölkerung bis 2055 auf rund 2,36 Millionen Menschen wachsen, ein Plus von 332.000 beziehungsweise 16,4 Prozent gegenüber der Prognosebasis.

Wien wird daher auch in Zukunft neuen Wohnraum brauchen. Doch Neubau allein wird diese Aufgabe nicht lösen.

Eine wachsende Stadt braucht Wohnungen und Freiräume

Wien kann nicht unbegrenzt in die Fläche wachsen. Das ist weder ökologisch sinnvoll noch entspricht es den langfristigen Zielen der Stadtentwicklung. Der aktuelle Wien-Plan, der Stadtentwicklungsplan 2035, verbindet die künftige Siedlungsentwicklung ausdrücklich mit Klimaschutz, Ressourcenschonung und Kreislaufwirtschaft. Dabei findet sich ein bemerkenswerter Grundsatz: „Umbau vor Abriss“. Gleichzeitig soll die Bestandsstadt ergänzt und verbessert und bestehender Grün- und Freiraum erhalten werden. [wien.gv.at]

Genau deshalb sollte die Diskussion über Wohnraumschaffung nicht nur um Baukräne, neue Quartiere und unbebaute Grundstücke kreisen.

Sie sollte mindestens genauso intensiv über jene Häuser geführt werden, die längst stehen.

Denn der Gebäudebestand ist keine Notlösung für Zeiten, in denen der Neubau stockt. Er ist eine der wertvollsten Ressourcen, die eine gewachsene Stadt besitzt.

Wohnraum schaffen, ohne bei null anzufangen

Wer durch Wien geht, sieht einen weitgehend gebauten Stadtraum. Die bestehenden Häuser prägen die Grätzl, ihre Straßen und ihre Identität. Und manche dieser Immobilien können mehr, als sie heute leisten.

Das kann der bislang ungenutzte Dachboden sein. Ein Gebäude, das sich sinnvoll aufstocken lässt. Ein möglicher Zubau. Ein Objekt, dessen Grundrisse neu organisiert werden können. Oder ein sanierungsbedürftiges Haus, das technisch, energetisch und qualitativ für die kommenden Jahrzehnte weiterentwickelt wird.

Natürlich eignet sich nicht jedes Gebäude dafür. Statik, Bauordnung, Denkmalschutz, bestehende Rechte, Wirtschaftlichkeit und viele weitere Faktoren setzen Grenzen. Nachverdichtung ist kein Selbstläufer.

Dass die Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Gebäudebestand grundsätzlich vorgesehen ist, zeigt aber schon die Rechtslage. § 18c Mietrechtsgesetz behandelt ausdrücklich die nachträgliche Neuerrichtung weiterer Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau. [jusline.at]

Auch die Wiener Wohnbauförderung setzt hier an. Der wohnfonds_wien sieht Förderungsmöglichkeiten für die Schaffung neuer Wohnungen durch Dachgeschoßausbau beziehungsweise Zu- oder Aufbau vor, wenn diese mit bestimmten Sanierungsmaßnahmen am Bestandsgebäude verbunden werden. Für die konkrete Förderung gelten allerdings Bedingungen und Auflagen. [wohnfonds.wien.at]

Das zeigt: Bestandsentwicklung und Wohnraumschaffung sind kein Widerspruch.

Im Gegenteil. Es kann neuer Wohnraum entstehen, während gleichzeitig ein bestehendes Gebäude weiterentwickelt wird.

Der nachhaltigste Quadratmeter braucht vielleicht gar kein neues Grundstück

Gerade darin liegt eine große Chance.

Ein bestehendes Haus befindet sich bereits in einem vorhandenen Stadtgefüge. Deshalb lohnt es sich, viel genauer hinzusehen, bevor zusätzliche Flächen für Wohnraum entwickelt werden.

Sanierung und Nachverdichtung können darüber hinaus miteinander verbunden werden. Ein Dachgeschoßausbau oder eine Aufstockung kann beispielsweise Anlass sein, gleichzeitig andere Teile eines Gebäudes weiterzuentwickeln. Genau diese Verbindung greift auch die Wiener Förderung auf: Beim entsprechenden Fördermodell des wohnfonds_wien ist die Schaffung neuer Wohnungen durch Dachgeschoßausbau oder Zubau an eine Sockelsanierung oder THEWOSAN des Bestandsgebäudes gekoppelt. [wohnfonds.wien.at]

So betrachtet bekommt das Wort „Bestand“ eine völlig andere Bedeutung.

Es geht nicht darum, eine Stadt bloß zu konservieren.

Es geht darum, sie mit dem weiterzubauen, was bereits vorhanden ist.

Dafür muss sich Investition in den Bestand rechnen

Genau an diesem Punkt darf die Diskussion aber nicht enden.

Denn hinter jeder größeren Sanierung, Aufstockung oder Umnutzung steht eine Investitionsentscheidung. Planung, Finanzierung und bauliche Umsetzung müssen wirtschaftlich darstellbar sein.

Wer möchte, dass privates Kapital verstärkt in bestehende Gebäude fließt, muss sich daher auch mit der Frage beschäftigen, welche Rahmenbedingungen Eigentümer motivieren, bestehende Immobilien umfassend weiterzuentwickeln und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Förderungen können dabei ein Baustein sein. Ebenso wichtig sind verlässliche Rahmenbedingungen und eine differenzierte Betrachtung dessen, was im Bestand tatsächlich neu geschaffen wird.

Das österreichische Mietrecht kennt solche Differenzierungen bereits. Für bestimmte Mietgegenstände, die durch Dachbodenausbau oder Aufbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, gilt beispielsweise nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes. Der OGH hat dazu klargestellt, dass es für diese Einordnung tatsächlich um die Neuschaffung eines zuvor nicht vorhandenen Mietobjekts geht. [jusguide.at]

Eine pauschale Gleichsetzung von „Altbau“ und „strenger Mietzinsregulierung“ wäre daher ebenso wenig richtig wie die Behauptung, jeder neu geschaffene Wohnraum innerhalb eines alten Gebäudes sei automatisch wie ein Neubau zu behandeln. Entscheidend sind die konkreten rechtlichen Voraussetzungen.

Gerade diese Differenzierung könnte jedoch für die wohnungspolitische Debatte interessant sein:

Wie müssen die Rahmenbedingungen aussehen, damit es sich auch in Zukunft lohnt, aus bestehender Bausubstanz zusätzlichen, zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen?

Nicht Neubau oder Bestand. Sondern Neubau und Bestand.

Eine Ode an den Bestand ist deshalb kein Plädoyer gegen den Neubau.

Wien wird neue Wohnprojekte und neue Quartiere brauchen. Die Bevölkerungsprognose allein macht deutlich, dass die Frage nach zusätzlichem Wohnraum nicht verschwinden wird. [wien.gv.at]

Aber die Stadt der Zukunft kann nicht ausschließlich auf neuen Grundstücken entstehen.

Sie entsteht auch in den Häusern, die schon da sind.

In Dachböden, die zu Wohnungen werden. In Gebäuden, die aufgestockt werden können. In Grundrissen, die neu gedacht werden. In Häusern, die energetisch saniert und technisch modernisiert werden. Und in Immobilien, deren Potenzial wir heute vielleicht noch gar nicht vollständig nutzen.

Genau hier braucht es Mut zur Investition, vernünftige rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Eigentümer, die ihre Immobilien nicht nur verwalten, sondern weiterdenken.

Denn ein Gebäude ist nicht automatisch fertig, nur weil es bereits steht.

Unsere Stadt besitzt einen gewaltigen Schatz: ihren Bestand. Wir sollten ihn nicht als Hindernis für die Stadtentwicklung betrachten, sondern als einen ihrer wichtigsten Ausgangspunkte.

Vielleicht liegt ein größerer Teil des Wiener Wohnraums der Zukunft längst vor unserer Nase.

Nicht auf der grünen Wiese. Sondern hinter Wiener Haustüren.