Airbnb unter Druck: Was Wiens neue Regeln für Eigentümer*innen bedeuten

Wer in Wien eine Wohnung besitzt, konnte in den vergangenen Jahren beobachten, wie Plattformen wie Airbnb oder Booking den Wohnungsmarkt verändert haben. Was ursprünglich als Möglichkeit gedacht war, das eigene Gästezimmer oder die Wohnung während des Urlaubs zu vermieten, entwickelte sich vielerorts zu einem eigenen Geschäftsmodell. Ganze Wohnungen – teilweise sogar ganze Häuser – wurden dauerhaft dem klassischen Wohnungsmarkt entzogen und als Touristenunterkünfte genutzt.

Die Stadt Wien sieht darin zunehmend ein Problem. Bezahlbarer Wohnraum wird knapper, während gleichzeitig immer mehr Wohnungen kurzfristig an Touristen vermietet werden. Nun will die Stadt mit neuen Regeln gegensteuern. Das Ziel: Wohnraum soll wieder stärker dem Wohnen dienen und weniger als Spekulationsobjekt genutzt werden. Die Einigung aller Koalitionspartner soll noch im Juli 2026 kommen, danach geht sie durch den Ausschuss und Gemeinderat. Noch heuer sollen diese Verschärfungen dann gelten.

Was genau ist ein verpflichtendes Register für die Stadt Wien?

Vermieter*innen sollen künftig eine Registrierungsnummer beantragen müssen, welche bei jedem Inserat auf Plattformen wie Airbnb oder Booking angegeben werden soll. Ohne gültige Registrierungsnummer darf die Wohnung nicht mehr angeboten werden. Die Plattformen selbst sollen verpflichtet werden, die Angaben zu überprüfen und unzulässige Inserate zu löschen. Bei Verstößen werden Strafen von bis zu 50.000 Euro diskutiert. Zusätzlich plant Wien strengere Regeln für die Umwidmung von Wohngebäuden in Beherbergungsbetriebe. Künftig sollen mindestens 80 Prozent der Nutzfläche eines Gebäudes weiterhin dem Wohnen vorbehalten bleiben.

Warum hat Wien die Regeln bereits mehrfach verschärft?

Die aktuellen Pläne kommen nicht aus dem Nichts. Bereits in den vergangenen Jahren hat Wien die Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen deutlich verschärft. Die touristische Vermietung von Wohnungen ist seit 2024 grundsätzlich auf 90 Tage pro Jahr begrenzt und darüber hinaus nur mit behördlicher Ausnahmegenehmigung möglich. Gleichzeitig zeigt die Praxis, dass nicht jede Wohnung automatisch als Ferienapartment genutzt werden kann. Gerade in Wohnungseigentumsanlagen spielen auch die Interessen der übrigen Hausbewohner eine Rolle, weshalb Eigentümer*innengemeinschaften und bestehende Vereinbarungen schon heute Grenzen setzen können. Die nun angekündigten Maßnahmen sind daher weniger eine Revolution als vielmehr die konsequente Fortsetzung eines Weges, den Wien bereits seit Jahren verfolgt: Wohnraum soll in erster Linie zum Wohnen dienen.

Welche Vorteile ergeben sich für den Wohnungsmarkt?

• Mehr Wohnungen bleiben dauerhaft für Bewohner*innen verfügbar.
• Illegale Kurzzeitvermietungen werden leichter kontrollierbar.
• Faire Wettbewerbsbedingungen zwischen Hotels und Airbnb-Anbieter*innen.
• Mehr Transparenz über das tatsächliche Ausmaß der Kurzzeitvermietung.
• Weniger spekulative Käufe von Wohnungen ausschließlich für Tourismuszwecke.

Gerade Mieter*innen könnten profitieren, wenn wieder mehr Wohnungen auf den klassischen Wohnungsmarkt zurückkehren.

Was bedeutet das für Eigentümer*innen?

Wer privat gelegentlich die eigene Wohnung oder eine Zweitwohnung vermietet und alle rechtlichen Vorgaben einhält, wird künftig vor allem mit mehr Bürokratie rechnen müssen. Die Registrierung wird ein zusätzlicher Verwaltungsschritt. Deutlich stärker betroffen sind jedoch Investor*innen, deren Geschäftsmodell auf der dauerhaften Kurzzeitvermietung mehrerer Wohnungen basiert. Hier könnten die neuen Regeln zu höheren Kosten, mehr Kontrollen und geringeren Ertragsmöglichkeiten führen.
Für Zinshauseigentümer*innen könnte insbesondere die geplante 80-Prozent-Regel relevant werden. Wer künftig größere Bereiche eines Gebäudes touristisch nutzen möchte, dürfte auf wesentlich strengere Vorgaben stoßen.

Gibt es auch Nachteile?

Kritiker*innen sehen die Maßnahmen nicht ausschließlich positiv. Sie argumentieren, dass zusätzliche Regulierungen den Verwaltungsaufwand erhöhen und Eigentumsrechte einschränken könnten. Außerdem wird die Frage diskutiert, ob strengere Regeln allein tatsächlich ausreichen, um die Wohnkosten dauerhaft zu senken. Die Ursachen der Wohnungsnot seien wesentlich komplexer.

Fazit: Das Ende der goldenen Airbnb-Zeit?

Die geplanten Maßnahmen zeigen deutlich, wohin die Reise geht: Wien will Wohnraum schützen und spekulative Kurzzeitvermietungen stärker begrenzen. Für private Eigentümer*innen bedeutet das mehr Transparenz, aber auch mehr Pflichten. Für professionelle Airbnb-Betreiber*innen dürften die Spielräume hingegen deutlich kleiner werden. Ob die neuen Regeln tatsächlich mehr leistbaren Wohnraum schaffen, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Die Stadt sendet auf jeden Fall ein klares Signal: Wohnungen sollen in erster Linie dem Wohnen dienen – und nicht der kurzfristigen Renditeoptimierung.
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FAQ: Die neuen Airbnb-Regeln in Wien einfach erklärt

• Darf ich meine Wohnung noch über Airbnb vermieten?

Ja, grundsätzlich ist eine Kurzzeitvermietung weiterhin möglich. Bereits heute gilt in Wien jedoch eine Beschränkung auf 90 Tage pro Jahr, sofern keine Ausnahmebewilligung vorliegt. Die geplanten Änderungen sollen vor allem die Kontrolle und Nachvollziehbarkeit solcher Vermietungen verschärfen.

• Was ist die neue Registrierungsnummer?

Künftig soll jede Wohnung, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking angeboten wird, eine offizielle Registrierungsnummer erhalten. Diese Nummer muss im Inserat angegeben werden und dient als eindeutige Kennzeichnung der Vermietung. Ohne gültige Registrierungsnummer soll ein Angebot nicht mehr zulässig sein.

• Welche Strafen drohen bei Verstößen?

Wer gegen die neuen Regelungen verstößt, muss mit empfindlichen Geldstrafen rechnen. Bürgermeister Michael Ludwig stellte für gewerbliche Anbieter Strafen von bis zu 50.000 Euro in Aussicht. Zudem sollen Plattformen verpflichtet werden, unzulässige Inserate zu entfernen.

• Was bedeutet die 80-Prozent-Regel?

Künftig sollen bei Umwidmungen in Beherbergungsbetriebe mindestens 80 Prozent der Nutzfläche weiterhin Wohnzwecken dienen. Damit möchte die Stadt verhindern, dass ganze Wohnhäuser dem regulären Wohnungsmarkt entzogen und ausschließlich touristisch genutzt werden.

• Lohnt sich Kurzzeitvermietung in Wien noch?

Das hängt vom Einzelfall ab. Für Private kann die Kurzzeitvermietung weiterhin attraktiv sein, insbesondere in gefragten Lagen. Durch Registrierungspflichten, strengere Kontrollen, die 90-Tage-Grenze und mögliche Strafen wird das Geschäftsmodell jedoch komplexer und für professionelle Anbieter*innen weniger lukrativ.

• Welche Alternativen haben Eigentümer*innen?

Viele Eigentümer*innen setzen auf klassische langfristige Vermietungen, befristete Mietverträge oder die Vermietung an Geschäftsreisende und Unternehmen. Diese Modelle bieten oft stabile Einnahmen, weniger Verwaltungsaufwand und ein geringeres rechtliches Risiko als die touristische Kurzzeitvermietung. Die genaue Eignung hängt von Lage, Objekt und persönlicher Investitionsstrategie ab.

Kurz zusammengefasst

• Airbnb-Vermietungen bleiben grundsätzlich möglich.
• Eine verpflichtende Registrierungsnummer soll für mehr Transparenz sorgen.
• Verstöße können bis zu 50.000 Euro kosten.
• Ganze Häuser sollen nicht mehr touristisch genutzt werden können.
• Die Kurzzeitvermietung wird bürokratischer und stärker kontrolliert.
• Langfristige Vermietungen gewinnen für viele Eigentümer*innen wieder an Attraktivität.